قیمت خانه من چگونه تعیین می‌شود؟
اگر قصد فروش خانه خود را دارید، قطعا مهمترین سوالتان این است که ارزش ملکتان چه‌قدر است؟ پاسخ به این سوال توسط کارشناسان املاک داده می‌شود. در این مطلب سعی داریم شما را با روش کارشناسان برای قیمت‌گذاری ملک آشنا کنیم.
برای بسیاری از صاحبان ملک، خصوصاً مالکان ملک‌های مسکونی، پیش می‌آید که در مورد قیمت‌گذاری خانه خود دچار سردرگمی و تردید شوند. در صورت عدم آگاهی کافی این افراد قیمت نادرستی برای فروش یا اجاره‌ی ملک خود انتخاب می‌کنند. در نتیحه این تصمیم اشتباه، صاحب ملک موفق نمی‌شود خانه خود را در زمان مناسب و با قیمت متناسب اجاره داده یا به فروش برساند. نهایتا اجاره خانه یا فروش آپارتمان برای افراد تبدیل به اتفاق نگران‌کننده‌ای می‌شود.
بهتر آن است که صاحب ملک از قیمت مناسب ملک خود در زمان فروش یا اجاره، آگاهی کامل داشته باشد. سپس می‌تواند با توجه به فاکتورهای مهم در قیمت‌گذاری خانه، ملک خود را برای فروش یا اجاره در فایل‌های بنگاه‌های مشاوره املاک، سایت‌های طراحی شده برای فروش و خرید خانه و اجاره آپارتمان ثبت کند.
در این نوشته قصد داریم به برخی از مهمترین نکاتی که یک مالک باید به هنگام قیمت‌گذاری خانه نسبت به آن‌ها آگاهی داشته باشد، بپردازیم. توجه به این نکات سبب خواهد شد مالک بتواند ملک خود را به بهترین قیمت ممکن و در کوتاهترین زمان به فروش برساند یا اجاره دهد.
برای قیمت‌گذاری خانه به چه نکاتی باید توجه کرد؟
چند عامل در قیمت‌گذاری ملک مهم هستند که در ادامه آن‌ها را به صورت موردی برخواهیم شمرد و توضیحی مختصر در باب هر یک ارائه خواهیم کرد.
شرایط ملک از نظر نوع سند
این فاکتور یکی از مهمترین فاکتورها در تعیین قیمت کارشناسی ملک است. در درجه اول باید به این نکته توجه داشت که آیا اصولاً ملک دارای سند هست یا خیر. در برخی از شهرهای کشور خانه‌های زیادی به شکل قولنامه‌ای معامله می‌شوند.
صرف نظر از اینکه آیا اصولاً خرید و فروش یا اجاره ملک قولنامه‌ای صحیح و قانونی هست، باید توجه داشت که قیمت املاک قولنامه‌ای به مراتب کمتر از املاک سنددار است.
در همین رابطه مقاله قولنامه چیست و چه کاربردی دارد را مطالعه کنید.
اما در میان املاک دارای سند نیز، انواع مختلف سند در قیمت‌گذاری خانه مؤثر هستند. فروشنده و خریدار هر دو باید به نوع سند، مانند سند شخصی، سند اوقافی، سند تعاونی و دیگر انواع اسناد ملک توجه داشته و با توجه به آن ملک را قیمت‌گذاری کنند.
با انواع اسناد ملکی آشنا شوید
مساحت و متراژ
تصور عموم بر این است که مساحت ملک با قیمت آن ارتباط مستقیمی دارد. البته چنین قاعده‌ای منطقی به نظر می‌رسد، با این حال باید توجه داشت که برخی عوامل روان‌شناختی در این حیطه دخیل هستند. برخی از ساکنان مناطق فقیرنشین شهرها، مالکان خانه‌های بزرگ را سرمایه‌دارهایی می‌پندارند که با تضییع حقوق آن‌ها به مال و منالی رسیده‌اند. این افراد بیشتر خانه‌های کوچکتری را ترجیح می‌دهند که مالک آن را از طبقۀ اجتماعی خود بدانند. به همین دلیل مالک خانه‌ای بزرگ در منطقه‌ای فقیرنشین مجبور خواهد شد تا برای فروش یا اجاره ملک خود قیمت آن را کاهش دهد.
این مسئله به طور غیر مستقیم بر قیمت‌گذاری خانه تأثیرگذار خواهد بود.
منطقه‌ای که ساختمان در آن واقع شده است
این فاکتور شامل چند زیرمجموعه است که همگی را می‌توان تحت عنوان منطقۀ ساخت ملک در نظر گرفت. برخی از این زیرمجموعه‌ها را در ادامه بررسی می‌کنیم.
حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن ساخته شده است
به نظر می‌رسد این فاکتور نیازی به توضیح زیاد نداشته باشد. هر فروشنده یا خریداری که قصد دارد در شهر خود اقدام به معامله ملک کند، نسبت به حسن شهرت یا بدنامی برخی از مناطق شهر، که در زبان عامیانه به آن «بالای شهر و پایین شهر» گفته می‌شود، واقف است و این فاکتور را در قیمت‌گذاری خانه در نظر می‌گیرد.
واضح است در صورت تصمیم به معامله در شهری دیگر، بایستی پیش از انجام معامله و تعیین قیمت نسبت به حسن شهرت منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده تحقیقات کافی صورت گیرد.
محل قرارگرفتن از نظر وجود گسل‌های زلزله
در شهرهای بزرگی مثل تهران وجود گسل‌های زلزله در محدوده احداث بنا، در قیمت ملک مؤثر است.
۳- خاک زمینی که ملک روی آن بنا شده است
هر چه درجۀ استحکام خاک در زمینی که ملک روی آن بنا شده بیشتر باشد، قیمت ملک نیز افزایش خواهد یافت. البته افراد بسیار کمی هستند که بتوانند درجۀ استحکام خاک یک منطقه را اندازه‌گیری کرده و یا به یک متخصص خاک‌شناسی دسترسی داشته باشند تا از او در این زمینه کمک بخواهند.
به طور کلی قیمت ملک در زمین‌هایی که به سست بودن خاک معروف هستند، کمتر از سایر املاک خواهد بود.
موقعیت ملک نسبت به مسیرهای شهری
واکنش قیمت ملک با توجه به موقعیت آن نسبت به مسیرهای عبور و مرور شهری تابع عوامل مختلفی است. به عنوان نمونه ملکی که نزدیک به یک ایستگاه مترو احداث شده باشد، می‌تواند نسبت به ملکی که از ایستگاه‌های مترو دورتر است قیمت بالاتری داشته باشد.
البته باید توجه داشت که مجموع عوامل در قیمت‌گذاری خانه در نظر گرفته می‌شوند. به عنوان مثالی دیگر، ملکی که در محلی واقع شده که احتمال گذر یک مسیر شهری از محل وقوع آن و در نتیجه تخریب بنا توسط دولت زیاد است، قیمت پایین‌تری خواهد داشت.
منظره و چشم‌انداز
دیهی است که چشم‌انداز و منظرۀ بهتر یک امتیاز مثبت در قیمت‌گذاری خانه به حساب می‌آید. باز هم باید تأکید کنیم که مجموع فاکتورهای دخیل در تعیین قیمت کارشناسی ملک بایستی به‌صورت همزمان در نظر گرفته شوند. به عنوان نمونه واحدی در طبقۀ پنجم یک ساختمان بدون آسانسور با منظره‌ای بسیار خوب ممکن است از واحدی در طبقه‌ی اول همان آپارتمان با دیدی معمولی ارزانتر باشد.
مصالح مورد استفاده در ساخت
این نکته که در ساخت بنا از چه مصالحی و با چه کیفیتی استفاده شده، تأثیر قابل توجهی در قیمت‌گذاری خانه دارد. ساختمان‌های بتنی، ساختمان‌های فلزی و ساختمان‌هایی که با ترکیبی از این دو ساخته شده‌اند، قیمت‌های مختلفی دارند.
گذشته از این، نحوۀ به کار گرفتن مصالح نیز حائز اهمیت است. به عنوان مثال اگر در ساخت یک بنا از مصالح درجۀ یک استفاده شود، اما از این مصالح استفادۀ درستی نشده باشد و کار توسط کارگران و سرکارگران غیرحرفه‌ای انجام شده باشد، قیمت ملک افت خواهد کرد. روشن است که چنین نقص‌هایی خود را در قالب مشکلاتی که به مرور زمان در ملک پیش می‌آیند نشان خواهند داد.
معماری بنا
عموم افراد به معماری بنا، چه معماری خارجی و چه معماری داخلی، اهمیت می‌دهند. در دنیای امروزی بیشتر افراد دوست دارند تا خانه‌ای با ظاهری شیک و مدرن داشته باشند و متأسفانه سکونت در خانه‌هایی با معماری معمولی نوعی ناتوانی مالی به حساب می‌آید.
در مورد معماری داخلی نیز به غیر از زیبایی، طراحی خانه به‌گونه‌ای که حداکثر رفاه را برای ساکنین به دنبال داشته باشد از اهمیت خاصی برخوردار است. طرح دیوارها، کف، کابینت‌ها، سینک، شیرآلات، سرویس‌های بهداشتی و مواردی از این دست، در قیمت‌گذاری ملک دخیل هستند.
میزان نورگیر بودن
اغلب افراد خانه‌هایی را می‌پسندند که نورگیر باشند و خانه‌های تاریک و به اصطلاح نمور خریداران کمتری دارند. البته این سخن قاعده‌ای کلی نیست و هستند افرادی که خانه‌های بدون نور را ترجیح می‌دهند.
اما به هر صورت تجربه نشان داده که اقبال عمومی به سمت خانه‌های نورگیر است و مالکان این نوع املاک می‌توانند این فاکتور را به عنوان فاکتوری مثبت در قیمت‌گذاری خانۀ خود تلقی کنند.
تعداد واحدهای موجود در آپارتمان و افراد ساکن در آن
عموم افراد ترجیح می‌دهند در آپارتمان‌هایی زندگی کنند که تعداد واحدهای آن خیلی زیاد نباشد. جمعیت بیشتر ساکن در یک آپارتمان، خصوصاً در صورت مشترک بودن آب، گاز یا حتی برق، دردسرهای زیادی به دنبال خواهد داشت. به همین سبب اصولاً قیمت خانه‌های واقع در آپارتمان‌های شلوغتر کمتر است. بیشتر افراد آپارتمان‌هایی را می‌پسندند که در هر طبقه تنها یک واحد داشته باشد و لذا این امر در قیمت‌گذاری ملک حائز اهمیت است.
فرم زمین
خانه‌هایی که به اصطلاح قناسی ندارند، ارزش بیشتری نسبت به خانه‌هایی دارند که فرم زمین آن‌ها دارای قناسی است.
چند بر بودن
منظور از «بر» این است که خانه از هر سو دارای دید به بیرون باشد. خانه‌ای که چهار بر باشد، از قیمت کارشناسی بالاتری برخوردار خواهد بود. هر چه تعداد برهای خانه کمتر شود قیمت آن نیز نزول پیدا می‌کند.
آگاهی نسبت به شرایط اقتصادی کلی کشور
آگاهی از شرایط اقتصادی کلی کشور، در نظر داشتن میزان تورم، میزان درآمد عمومی افراد و مواردی از این دست، از جمله دیگر فاکتورهایی هستند که بایستی در قیمت‌گذاری خانه لحاظ شوند. رونق خرید و فروش در منطقه‌ای که خانه در آن واقع شده است
اگر خانۀ مورد معامله در منطقه‌ای واقع شده باشد که معاملۀ ملک در آن رونق دارد، صاحب خانه می‌تواند تا حدی قیمت ملک خود را افزایش دهد. عکس این قضیه نیز صادق است.
برای قیمت‌گذاری ملک در مناطقی که بازار فروش و خرید خانه راکد است به نظر مقداری تخفیف، در فروش یا اجارۀ سریعتر خانه مؤثر واقع خواهد شد.
قیمت خانه‌های مشابه در محل مشابه
مسلماً خریدار یا مستأجری که قصد معاملۀ ملک دارد، قیمت پیشنهادی مالک را با دیگر خانه‌های مشابه در منطقه‌ای که ملک در آن واقع است مورد مقایسه قرار خواهد داد. به همین دلیل تعیین قیمتی که فاصلۀ زیادی با دیگر خانه‌های مشابه داشته باشد، سبب کاهش احتمال فروش یا اجاره رفتن ملک خواهد شد.
نوع سقف
در حال حاضر از انواع گوناگونی از سقف‌ها در ساخت بنا استفاده می‌شود. این فاکتور برای بسیاری از خریداران و مستأجران دارای اهمیت است. به عنوان نمونه در صورتی‌که سقف خانه به‌گونه‌ای ساخته شده باشد که ساکن طبقۀ بالا به هنگام راه رفتن ارتعاش کم و بیش زیادی را احساس کند، مسلماً قیمت خانه پایین خواهد آمد.
