با انواع سند ملک آشنا شوید
معامله ملک، معامله بزرگی است. اگر نگرانی‌هایی دراین‌باره دارید؛ اصلا عجیب نیست. برای پیشگیری از هر ضرر، زیان و کلاهبرداری، لازم است با تمام انواع سند ملک آشنایی داشته باشید. با مطالعه این مطلب آگاهانه پای میز معامله بروید.
معامله ملک برای بیشتر مردم بزرگ‌ترین معامله‌ای است که در زندگی انجام می‌دهند. در این معامله مبلغ بالایی پول جا‌به‌جا می‌شود و کالای معامله‌ای که همان ملک است، ارزش مالی فراوانی دارد. به همین دلیل، شروط و ضوابط قانونی فراوانی برای مدیریت معاملات ملکی وضع شده. مهم‌ترین قسمت این معامله سند ملک است. سند ملک انواع گوناگونی دارد و بهتر است پیش از رفتن پای میز معامله خرید آپارتمان و خانه یا رهن و اجاره ملک، با تمام اسناد و شرایط قانونی آن‌ها آشنا باشید. اگر این مطلب را تا پایان بخوانید، هنگام معامله ملک هیچ نگرانی‌ای نخواهید داشت. در این مطلب شما را با سند و جنبه قانونی آن آشنا می‌کنیم و سپس به معرفی تمام انواع سند ملک می‌پردازیم.
سند چیست؟
سند وسیله اثبات ادعا در محضر قانون است. اگر فردی ادعایی داشته باشد، تنها با داشتن سند می‌تواند آن را ثابت کند. این ادعا می‌تواند ادعای مالکیت باشد یا ادعای طلب و یا قول و شرط. هر ادعایی زمانی وجهه‌ی قانونی پیدا می‌کند که سند داشته باشد. با استفاده از سند می‌توان در برابر مراجع قانونی، از ادعای خود دفاع کرد. مالکیت و هرگونه معامله ملکی نیز زمانی قابل پیگیری در برابر قانون است که سند داشته باشد. سند ملک اما انواع گوناگونی دارد و با توجه به نوع معامله سند مخصوص برای آن مشخص می‌شود. تمامی اسناد به طور کلی بر دو نوع اند: سند رسمی و سند عادی در ادامه انواع سند را بررسی می‌کنیم.
سند عادی و سند رسمی چه تفاوت‌هایی دارند؟
سندها به صورت کلی دو نوع عادی و رسمی دارند. بسته به عادی یا رسمی بودن یک سند، اختیارات حقوقی آن متفاوت می‌شود. سند رسمی سندی است که در دفاتر ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا به وسیله مامور رسمی تنظیم شده باشد. مأموری که سند را تنظیم می‌کند باید اختیار و صلاحیت این کار را داشته باشد و تمامی مراتب قانونی برای سند مذکور باید رعایت شده باشند. در این صورت سند رسمیت پیدا می‌کند. اما اگر در تنظیم و ثبت سندی، یک یا چند مورد بالا رعایت نشده باشد، سند رسمیت خود را از دست می‌دهد و به عنوان سند عادی تلقی می‌شود. هر دو یا چند نفری می‌توانند بر روی یک برگه ساده مهر و امضا کنند و سند عادی بین خودشان تنظیم کنند. اما برای رسمیت بخشیدن به این سند حضور مأمور رسمی یا مراجعه به دفاتر رسمی الزامی است.
یکی از مثال‌های سند عادی در سند ملک، قولنامه است. در ادامه در مورد این سند صحبت خواهیم کرد.
انواع سند ملک
سند منگوله‌دار
این مدل سند را قطعا دیده‌اید. دفترچه‌ای کاغذی با صفحاتی صورتی رنگ که یک منگوله به آن آویزان است. این مدل سند در سال‌های پیش بیشتر رایج بود و همچنان هم ماهیت حقوقی خود را حفظ کرده است. سند منگوله‌دار سند مالکیت ملک است که مالکیت قطعی یک ملک را ثابت می‌کند. این دفترچه توسط نخ و یک تکه سرب در دفاتر اسناد رسمی پلمپ می‌شود و این‌گونه اصالت آن در برابر مرجع قضایی اثبات می‌شود.
سند تک برگ
از سال 1390 سندهای منگوله‌دار جای خود را به سند تک برگ دادند. در این نوع سند مالکیت، همان‌طور که از نامش هم پیداست تنها با یک برگ سند روبه‌رو هستیم. این سندها که به سند کاداستری هم معروف هستند، نسبت به سندهای منگوله‌دار مزایای فراوانی دارند. در پایین سندهای تک برگ محدوده قانونی ملک مشخص شده است. به این محدوده بندی ملک که قابلیت استناد رسمی داشته باشد کاداستر می‌گویند، به همین دلیل این سندها به سند کاداستری هم معروف هستند.
در سندهای تک برگ امکان جعل بسیار کمتر شده است. زیرا در این سندها از نوشتار دستی دیگر خبری نیست، سند هولوگرام دارد و از جوهر و کاغذ مخصوص همراه با واتر مارک استفاده شده است. سندهای تک برگ نگهداریشان راحت‌تر بوده، با گذشت زمان مانند سندهای منگوله‌دار متلاشی نمی‌شوند و از همه مهم‌تر تمام اطلاعات ملکی که سند تک برگ دارد در بانک املاک ذخیره می‌شود.
سند بنچاق
امروزه سیستم ثبت اسناد ملکی کاملا یکپارچه و الکترونیکی است اما در گذشته این چنین نبوده است. در گذشته طرفین معامله سندی را بین خودشان می‌نوشتند و بر سر آن توافق می‌کردند؛ سپس برای رسمیت بخشیدن به آن، سند را نزد علما و افراد سرشناس می‌بردند و پس از تائید آن‌ها سند مقبولیت و رسمیت پیدا می‌کرد. به مرور این سندها برچیده شدند و جای خود را به سندهای منگوله‌دار دادند و اکنون هم نزدیک 10 سال است که به جای سندهای منگوله‌دار، سندهای تک برگ رواج پیدا کرده‌اند. با اینکه سند بنچاق امروزه دیگر مورد استفاده قرار نمی‌گیرد، اما اگر صحت آن تأیید شود همچنان در برابر مراجع قضایی رسمیت دارد.
قول نامه و مبایعه نامه
برخی از مالکین پس از بنچاق به دنبال گرفتن سند مالکیت نرفتند. در نتیجه در دفاتر اسناد رسمی سندی به نام آن‌ها موجود نیست. برای معامله این‌گونه املاک در دفاتر معاملات مسکن، از مبایعه نامه یا قول نامه استفاده می‌کنند. مبایعه نامه و قول نامه آثار حقوقی یکسانی دارند و تنها در لفظ متفاوت اند. نکته قابل توجه این است که سند قول نامه‌ای یا مبایعه نامه از انواع اسناد عادی است.
سند شورایی
سند شورایی در حقیقت همان سند قول نامه‌ای است با یک تفاوت بسیار مهم. همان‌طور که در بالا گفتیم سند قول نامه‌ای یک سند عادی است. اما سند شورایی سند رسمی است. چرا؟
سند شورایی، سند قول نامه‌ای است که به تائید شورای اسلامی رسیده، مهر و امضا شده و شاهدین موثق دارد. به همین علت امنیت و رسمیت سند شورایی از سند قول نامه‌ای بسیار بیشتر است. سند شورایی معمولا به املاکی تعلق دارد که در شهر یا روستاهای کوچک هستند و در شوراهای محلی تنظیم می‌شوند. با استفاده از سند شورایی به راحتی می‌توان از طرق دهیاری و یا اداره ثبت درخواست سند تک برگ داد. این درخواست در ادارات ثبت به ماده 147 و 148 معروف است.
