مدیریت آپارتمان‌نشینی چگونه است؟

به چه نوع ملکی آپارتمان می‌گویند؟

احتمالا اکثر شما تصور می‌کنید که به یک ساختمان چند طبقه آپارتمان می‌گویند، اما در حقیقت هر واحد مستقل در یک ساختمان چند طبقه آپارتمان نامیده می‌شود. کلمه آپارتمان ریشه‌ی ایتالیایی دارد ( a parte) به معنی مجزا که به مرور و در زبان‌های مختلف دچار تغییر شد و واژه‌ای که ما امروز در مکالمات روزمره خود از آن استفاده می‌کنیم، از کلمه انگلیسی apartment برگرفته شده است. جالب است بدانید که مترادف فارسی این کلمه کاشانه است، از آنجایی که برای بسیاری از ما هنوز واژه‌ی جا افتاده‌ای نیست؛ مطلب را با آپارتمان ادامه خواهیم داد.

پس در حقیقت به هر واحد مسکونی یا اداری در یک ساختمان چند طبقه، آپارتمان می‌گویند. عموما در هر آپارتمان بیش از ۳ مالک زندگی می‌کنند که هر کدام علاوه‌بر مالکیت قسمت اختصاصی خود، نسبت به فضاهای مشترک ساختمان نیز حق و حقوقی دارند. در این مقاله سعی داریم شما را با قوانین آپارتمان‌نشینی آشنا کنیم تا هم نسبت به حقوق خود به عنوان مالک مطلع باشید و هم اینکه با رعایت قوانین،‌ زندگی مسالمت‌آمیزی را کنار همسایگان خود تجربه کنید.

قانون تملک آپارتمان‌ها

روابط انسانی با پیچیدگی‌هایی همراه است. هر چه تعداد افراد در رابطه با هم بیشتر باشد، طبیعتا پیچیدگی‌های آن‌ هم بیشتر خواهد بود. در یک ساختمان عامل مشترکی که به ایجاد یک رابطه و پیوند میان همسایگان می‌انجامد، استفاده از امکانات ساختمان است. همان‌طور که می‌دانید شما با خرید یک واحد آپارتمانی مالک آن خواهید بود و آن واحد فضای اختصاصی شما است. اما، ‌سوای واحد خریداری شده، شما از سایر فضاها که با همسایه‌های دیگر نیز مشترک است استفاده می‌کنید و در آن‌ها سهم دارید. حال مدیریت این روابط و ایجاد مساوات میان حقوق همسایگان و مسائل بسیار دیگری از دیرباز عامل اختلافات و مشاجرات بسیاری میان ساکنین یک ساختمان بوده است.
بهترین راه برای مدیریت و نظارت بر روابط میان انسان‌ها، قانون است. با استفاده از قانون بایدها و نبایدها مشخص می‌شوند. برای نظارت بر اجرای صحیح قانون به یک نفر مجری نیاز است. به چنین فردی در یک ساختمان، مدیر ساختمان می‌گویند.

در ادامه با وظایف آن آشنا خواهیم شد.

در سال 1343  قانون اولیه‌ای برای زندگی آپارتمانی تحت عنوان قانون تملک آپارتمان‌ها تصویب شد. این قانون در طی سال‌ها اصلاح و کامل‌تر شد و امروزه مبنای مدیریت ساختمان‌ها است.
اگر تا امروز نسبت به چنین قانونی بی اطلاع بوده‌اید تا پایان ما را همراهی کنید.

مدیر ساختمان کیست؟

پیش از اینکه به مدیر ساختمان بپردازیم لازم است تا با هسته اصلی تصمیم‌گیری در یک ساختمان یعنی مجمع عمومی ساختمان آشنا شویم. بر طبق مواد 5 و 6 قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود. یعنی اگر ساختمانی دارای سه واحد باشد و یا تعداد مالکین سه نفر باشند، مجمع عمومی تشکیل نمی‌گردد. به عبارت دیگر مجمع عمومی تجمعی از مالکین است که تصمیماتی در خصوص آپارتمان می‌گیرند که این تصمیمات تصمیم‌های اصلی و خط مشی کلی در خصوص اداره کردن ساختمان است که از سوی مدیر یا هیات مدیره ساختمان به اجرا در می‌آید. مانند انتخاب مدیر یا هیات مدیره و غیره. مجمع عمومی به دو دسته مجمع عادی و مجمع عمومی فوق العاده تقسیم می‌شود.
بر طبق ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوق العاده‌‌، در مواردی که توافقنامه‌ای بین مالکین تنظیم نشده است ‌براساس اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف ‌مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. در صورتی که امکان گرفتن رای اکثریت مقدور نباشد، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم‌ حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد .
در زندگی آپارتمانی همسایگان بر سر مسایل گوناگونی به مشکل می‌خورند و به مراجع قضایی مراجعه می‌کنند، مانند عدم پرداخت شارژ ساختمان، تغییر در ظاهر ساختمان و تعمیرات ساختمان و موضوعاتی از این قبیل که با توافق میان ساکنین قابل حل هستند. راهکاری که برای پیشگیری از این قبیل مشکلات اندیشیده شده است انتخاب مدیر ساختمان است. با توجه به تعداد ساکنین و متراژ ساختمان، یک یا چند مدیر انتخاب می شوند تا قوانین و مقررات را اعمال کنند. به عبارت دیگر مالکان یا ساکنین، فرد یا افرادی را برای مدت محدود تحت عنوان مدیر ساختمان یا هیات مدیره انتخاب می‌کنند تا به نمایندگی از اعضا بتوانند تصمیمات بهتری را اتخاذ کنند.

وظایف مدیر ساختمان

مهم‌ترین وظایف و اختیارات مدیر ساختمان بر طبق قانون تملک آپارتمان‌ها به شرح زیر است:

• حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین

حفظ و اداره ساختمان عنوان کلی وظایف مدیر یا هیات مدیره است، به عبارتی تمام اقدامات مدیر یا مدیران صرفاً جهت حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام امور جاری مربوط به آن است.

• بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش سوزی

از اصلی‌ترین وظایف مدیر یا هیئت مدیره، بیمه کردن ساختمان در برابر آتش‌سوزی است. مدیر یا هیئت مدیره باید به تناسب زیربنا، سهم هر واحد از بیمه آتش‌‍سوزی را حساب کرده و کل ساختمان را بیمه کند. اگر حادثه رخ دهد و ساختمان بیمه نشده باشد جبران خسارت مالکین بر عهده مدیر یا هیئت مدیره خواهد بود.

• نحوه تعیین سهم هزینه‌های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان

طبق ماده ۴ قانون و ماده ۲۳ آئین نامه، درصورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه‌های مشترک پیش‌بینی نکرده باشند، سهم هر یک از واحدها از هزینه‌های مشترک با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به، عبارتی نسبت به متراژ خواهد بود.

• رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکاء

به موجب ماده ۲۴ آئین نامه اجرائی، هر یک از شرکاء که در مورد سهم یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر یا مدیران مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع داشته باشد. بنابراین یکی از وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به اعتراض مالک یا مالکان است.

• نگهداری صورت جلسات مجامع عمومی ساختمان

به موجب ماده ۱۲ آئین‌ نامه، کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شده و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری گردد. بنابراین تمامی صورت جلسات مجامع عمومی باید حفظ و در مواقع لزوم به مبادی ذی‌ربط ارائه و استناد شود.

• ارسال اظهار نامه به مالکین یا استفاده کنندگان بدهکار

درصورت امتناع مالک یا ساکن ساختمان از پرداخت سهم شارژ خود، مدیر می‌تواند به وسیله اظهار نامه و با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، مبلغ بدهکاری را مطالبه کند. بنابراین قانوناً اظهارنامه وسیله‌ای است رسمی برای مطالبه حق اهالی ساختمان و مدیر ساختمان نمی‌تواند برای مطالبه سهم هزینه های مشترک، شفاهاً یا به وسیله نامه معمولی و یا نصب آگهی روی تابلو اعلانات، اقدام نماید. زیرا چنین روشی برای اثبات مطالبه بدهی مالک در مراجع قضائی و ثبتی عملاٌ ممکن نیست. مدیر یا مدیران مکلف هستند بدهی مالک یا ساکن را به وسیله اظهار نامه رسماً مطالبه نمایند.

• اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی

چنانچه مجمع عمومی مالکان با اکثریت آراء تصویب نماید که مجموعه ساختمان بازسازی شود، اجرای این مصوبه براساس تبصره ۱ ماده ۱۳ قانون به عهده مدیر یا مدیران است. مدیر ساختمان به نمایندگی از طرف مالکین ساختمان موظف به  پیگیری اقدامات مورد نیاز در این خصوص خواهد بود.