بعضی از خانه‌ها را نباید بخرید!
خرید خانه همیشه یک تصمیم مهم و حیاتی برای یک خانواده بوده است. بارها هم درباره ویژگی‌های یک خانه مناسب صحبت شده است، اما آیا همان‌قدر که با خانه‌های مناسب آشنا هستید؛ می‌دانید چه خانه‌هایی ارزش خریدن ندارند؟ تا پایان این مطلب را بخوانید.
کسانی که این روزها برای خرید خانه به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند، حتما با پیشنهاد تحریک‌کننده «یک واحد مسکونی نوساز برای فروش با قیمتی حدود 15 درصد ارزان‌تر از نرخ نوساز منطقه» مواجه شده‌اند.
متقاضیان خرید مسکن در چنین مواقعی به محض برخورد با این پیشنهاد از آن استقبال می‌کنند و بلافاصله از مشاور املاک می‌خواهند ملک مورد نظر را به آنها نشان دهد. چنین آپارتمان‌هایی به دلیل قیمت ارزان‌تر، در اغلب مواقع مورد پسند و قبول خریداران قرار می‌گیرند و به این ترتیب معامله‌ای که یک‌سر آن برنده قطعی و سر دیگر بازنده احتمالی خواهد بود، در بنگاه انجام می‌شود. فروش راحت و بدون فوت وقت این دسته از آپارتمانهای نوساز باعث شده بنگاه‌های مسکن علاقه زیادی برای فایل‌کردن این آپارتمان‌ها در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی از خود نشان دهند و در نتیجه به دلیل کثرت این فایل‌ها، حجم چنین معاملاتی در بنگاه‌ها نیز بیشتر از سایر معاملات است. اما حکایت آپارتمانهای نوساز ارزان‌قیمت در بازار مسکن چیست؟
چرا بعضی از آپارتمان‌ها ارزان‌تر هستند؟
شواهد نشان می‌دهند آپارتمان‌هایی که دلالان و واسطه‌های بازار از آن به «نوساز‌های زیرقیمت منطقه» یاد می‌کنند، املاک بدون‌سند و بدون پایان‌‌کاری هستند که سازنده بدون انجام تشریفات قانونی برای هویت‌دار کردن ملک، آن را برای فروش به بازار مصرف عرضه کرده است. برای تشریح ایراد چنین آپارتمان‌هایی، این مثال را در نظر بگیرید:
فردی قصد فروش یک خودروی صفر کیلومتر را دارد که این خودرو فاقد سند سبز رنگ و کارت خودرو است. آیا کسی برای خرید چنین خودرویی رغبت از خود نشان می‌دهد؟
هر چند خودروی بدون سند به عنوان کالایی نه‌چندان سرمایه‌ای – البته این روزها به دلیل افزایش روزانه قیمت خودرو، جایگاه قدیمی این کالا در بازار کالاهای سرمایه‌ای دوباره احیا شده است – نزد مردم ارزشی برای خرید ندارد، اما در ملک به عنوان باارزش‌ترین کالای سرمایه‌ای که خانوارها بیشترین هزینه در طول زندگی‌شان را صرف خرید آن می‌کنند، هیچ گونه احتیاطی بابت خرید املاک فاقد سند محضری از طرف خریداران نمی‌شود. در حال حاضر بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد، بیش از 70 درصد از فایل‌های فروش آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های مسکن غالب مناطق تهران، واحدهای نوسازی هستند که همین چند هفته پیش‌تر کار نازک‌کاری آنها تمام شده و حتی هنوز کارگاه ساختمانی سازنده از وسط حیات ساختمان این واحدها جمع‌آوری نشده است. متاسفانه خلأ قانون پیش‌فروش مسکن باعث شده سازنده‌ها، واحدهای ناتمام‌شان را در قالب واحد آماده تحویل، به بازار خرید عرضه کنند.
نحوه پیش فروش خانه با قولنامه
واحدهای مسکونی نوساز زیر قیمت منطقه که همین واحدها محسوب می‌شوند، چون هنوز عملیات اجرایی ساخت‌وساز را به طور کامل پشت‌سر نگذاشته‌اند، امکان صدور پایان‌کار از طرف شهرداری برای این واحدها وجود ندارد. اما سازنده‌های این واحدها با کسب فرصت از شرایط بی‌قانونی در بازار مسکن، اقدام به فروش می‌کنند و مشاوران املاک نیز چون قوانین بازدارنده برای عدم معامله این واحدها به آنها ابلاغ نشده است، به راحتی اقدام به بازاریابی برای این املاک می‌نمایند. واحدمسکونی بدون پایان‌کار، سند محضری هم ندارد، چون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فقط برای املاکی سند محضری صادر می‌کند که از نظر شهرداری پایان‌کار داشته باشند.
معایب خرید آپارتمان بدون پایان کار چیست؟
خریداران آپارتمانهای فاقد پایان‌کار و فاقد سند محضری در واقع مدرک معتبر حقوقی برای اثبات مالکیت آنچه خریده‌اند و در ظاهر صاحب آن شده‌اند، ندارند. این افراد فقط یک برگه مبایعه‌نامه در دست دارند که از نظر حقوق ملکی، «سندعادی» محسوب می‌شود. این در حالی است که سند محضری حکم «سندرسمی» را دارد.
با انواع سند ملک آشنا شوید
هر چند فروشنده‌های آپارتمانهای نوساز فاقد سند در زمان انجام معامله وعده می‌دهند که به محض صدور پایان‌کار، برای گرفتن سند و انتقال آن به خریدار اقدام خواهند کرد؛ اما مشکل از جایی شروع می‌شود که شهرداری به این راحتی پایان‌کار صادر نمی‌کند.
تجربه نشان داده اکثریت قریب به اتفاق ساختمان‌های نوساز، از طرف سازنده‌ها مرتکب یک یا چند نوع خلاف ساختمانی شده‌اند که برای جبران آن در مرحله صدور پایان‌کار، باید مبالغی به حساب شهرداری تحت عنوان جریمه کمیسیون ماده100 واریز شود. حال در ساختمانی که خلاف در آن وجود دارد و سازنده آن را چند سال پیش به افراد واگذار کرده، این جریمه را چه کسی باید پرداخت کند؟
آیا در مبایعه‌نامه‌ای که روز اول بین سازنده و خریداران امضا شده، درباره جریمه احتمالی ناشی از صدور برگه عدم خلافی برای دریافت پایان‌کار، اشاره‌ای شده و کسی در متن مبایعه‌نامه، پرداخت آن را گردن گرفته است؟
مبایعه‌نامه چیست؟
آیا اصلا در زمان فروش این آپارتمان‌ها که 15 درصد ارزان‌تر از نرخ روز منطقه بوده، مشاوراملاک یا سازنده و فروشنده درباره شرایط پیش‌روی خریدار، برای گرفتن پایان‌کار و سندمحضری، واقعیت‌ها را به خریداران گفته‌اند؟
این پرسش‌ها همان خطراتی هستند که خریداران آپارتمانهای نوساز فاقد پایان‌کار و فاقد سند محضری را تهدید می‌کنند. این نوع آپارتمان‌ها خطر دارند اما، اگر توسط وکیل حقوقی خریداری شوند و به جای مبایعه‌نامه، توافق محضری برای معامله آنها، تنظیم شود؛ تا حدود زیادی از چنین خطراتی محفوظ خواهند ماند.
با زیر و بم قرارداد خرید ملک آشنا شوید
به بیان ساده‌تر اگر هنگام خرید این املاک، همه جوانب حقوقی و خسارت‌های احتمالی در متن قرارداد قید شود و از طرف فروشنده بابت پرداخت همه هزینه‌های لازم برای صدور پایان‌کار و سندمحضری، تعهد گرفته شود. همچنین در عین حال فروشنده تعهد دهد سر تاریخ مشخصی، اسناد و مدارک رسمی و معتبر مالکیت ملک را تهیه و به نام خریدار خواهد کرد، خرید این واحدها از خطرات و ایرادهای احتمالی در امان می‌ماند.
