بررسی تأثیر افزایش قیمت دلار بر افزایش بهای مسکن

دلار امروز 31 هزار تومان را نیز رد کرد. با بالا رفتن قیمت دلار، مردم آماده بالا رفتن قیمت همه کالاهای خورد و اساسی هستند و این یعنی نگرانی بیشتر درباره گذران زندگی.
مسکن به عنوان اصلی‌ترین کالا، در ماه‌های اخیر رشد نگران کننده‌ای داشته است. اکنون با بالارفتن قیمت دلار با چنین شیب تندی، قطعا نگرانی درباره آینده قیمت مسکن، به جا است. در این میان، بسیاری از مردم نمی‌دانند چرا بالارفتن قیمت دلار بر بالا رفتن قیمت مسکن تاثیر مستقیم دارد. ما در مجله املاک اورست امروز تصمیم داریم تا علت تاثیرپذیری قیمت مسکن از قیمت دلار را به طور کامل برایتان شرح دهیم. پس تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

میزان رشد قیمت مسکن به دنبال افزایش قیمت دلار

به عقیده برخی از کارشناسان بازار مسکن، ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده مسکن در طول ۵۰ سال گذشته همواره یک به یک بوده است. قیمت دلار به دو صورت بر شاخص‌های مسکن از جمله قیمت آن تأثیر می‌گذارد:

1. تأثیر مستقیم و بلند مدت
2. تأثیر معکوس و  کوتاه مدت

این مسئله که تأثیر قیمت دلار بر مسکن پیرو کدام الگو باشد به دو شاخص “مدت زمان صعود “و “دامنه رشد قیمت ارز” بستگی دارد.
افزایش قیمت دلار به صورت ناگهانی در کوتاه مدت، بر بازار املاک به صورت معکوس تأثیر می‌گذارد، در حالیکه تاثیر واقعی رشد ارز بر بازار ملک، در بلندمدت خودش را نشان خواهد داد. هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، وزن اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر خواهد بود. همانطور که اشاره شد اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت ملک در بلند مدت مستقیم، و در کوتاه مدت معکوس است اما هر دوی این تاثیرات به صورت تدریجی رخ خواهند داد. همچنین افزایش قیمت دلار، تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث میشود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه معاملات سودجویانه در بازار ملک کاهش یابد. در نتیجه تقاضای کاذب کمتر می‌شود و نسبت عرضه به تقاضا تعدیل می‌گردد.

حال، با توجه به این بررسی‌ها به دنبال رشد ناگهانی قیمت دلار نباید انتظار تغییرات عجیبی در بازار املاک داشته باشیم. اگر قیمت دلار با کاهش التهابات بازار جهانی تعدیل شود، مسکن نیز با تنش خاصی رو‌به‌رو نخواهد شد. بازار مسکن در حال حاضر در دوره رکود به سر می‌برد؛ ولی با این حال تاب افزایش قیمت دارد. به‌طور کلی اگر قیمت مسکن تحت تأثیر دلار بالاتر رود؛ این افزایش قیمت به نسبت یک درصد رشد دلار، برای مسکن کمتر از یک درصد خواهد بود.

نقش ارز در رشد مسکن

مهدی سلطان محمدی، یکی از کارشناسان اقتصادی حوزه مسکن عقیده دارد، وقتی قیمت ارز بالا می‌رود و ارزش پول ملی نزول می‌کند، افرادی که پول دارند متقاضی تبدیل پول به کالا می‌شوند و مسکن کالایی بسیار سودآور در تمامی دوره های زمانی بوده است.
وی با اشاره به اینکه به رغم رشد شدید قیمت ارز، ساخت‌وساز در سال گذشته در تله رکود تورمی قرار گرفت، گفت: هنوز بخش ساخت‌وساز از این تله رها نشده و تداوم این شرایط وضعیت بغرنجی را پیش روی بازار مسکن قرار می دهد.
رشد قیمت مصالح ساختمانی حتی تا پایان سال ۹8 هم متوقف نشد به طوری که در هفته های آخر اسفند افزایش قیمت فولاد و … سبب داغ شدن بازار مصالح ساختمانی شده بود.

ریسک ناشی از روشن نبودن آینده اکنون تبدیل به عامل بازدارنده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده است. در این وضعیت افزایش سقف وام خرید مسکن کاری از پیش نمی‌برد و باید قیمت تمام شده مسکن را با سیاست گذاری درست اقتصادی کنترل کرد.

قطب‌نمای ارزی بازار مسکن

بهروز ملکی، کارشناس اقتصادی مسکن در رابطه با تاثیر قیمت ارز بر قیمت مسکن الگوی زیر را بیان کرده است:
نرخ ارز دارای دو اثر متضاد بر قیمت مسکن است:
۱. افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‏ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‏ گذارد. دراین حالت، ارز به منزلۀ عامل تورم و بالطبع شاخصی برای قدرت خرید است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب افزایش قیمت مسکن می شود.

۲. بازار ارز، یکی از جایگزین‏‌های بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز باعث کاهش تمایل سرمایه (علی الخصوص سرمایه‌ های سوداگرانه) برای ورود به بازار مسکن می‌شود. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‏ گذارد. در این حالت، ارز به منزله رقیب مسکن است در نتیجه افزایش نرخ ارز موجب کاهش قیمت مسکن می شود.

دو نیروی فوق، همجهت نیستند اما شواهد یک دهه اخیر بازار مسکن کشورمان حاکی از قویتر بودن نیروی اول نسبت به نیروی دوم است لذا در مجموع، قیمت مسکن همسو با نرخ ارز حرکت کرده و خود را با آن تطبیق داده است. به گونه ای که از سال ۱۳۹۰ به این سو، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حول و حوش ۱۰۰۰ دلار (۸۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار) بوده است.
براین اساس انتظار می‌رود بازار مسکن بیش از طرح‌های پرطمطراقی که رسانه‌ای می‌شوند، از بازار ارز تاثیر بپذیرد.
در مجموع هرچند تاثیر سایر متغیرها بر بازار مسکن، قابل انکار نیست اما می توان بازار ارز را قطب‌نمای نسبتا کم خطایی برای بازار مسکن در نظر گرفت.